Rynek wyhamował

Jesień zapowiada się aktywna

W tym miesiącu:  Wzrosty cen umiarkowane / Lato spokojne — kupujący czekają na jesień / Czas sprzedaży bez zmian / Rynek pierwotny mocniej przyciąga uwagę / Stopy przewidywalne — obniżka możliwa we wrześniu / Nastroje ostrożne, ale oczekiwania rosną / Inwestorów czekają nowe ograniczenia w najmie krótkoterminowym

Rynek wtórny w letniej pauzie

  • W czerwcu mediana cen mieszkań z rynku wtórnego zmieniła się tylko nieznacznie względem maja 2026 r.

  • Wahania na poziomie 0–0,6% były dla kupujących i sprzedających praktycznie nieodczuwalne.

  • Pełniejszy obraz rynku daje analiza całego II kwartału, lepiej pokazująca etap zachodzących zmian.

  • W II kwartale 2026 r. rynek mieszkaniowy nadal notował umiarkowany wzrost cen przy malejącej podaży.

  • Tempo podwyżek było zbliżone do poprzedniego kwartału.

  • Najmocniej ceny wzrosły w Poznaniu (+3,3%) oraz w Krakowie i Warszawie (po +2,4%).

  • W pozostałych miastach wzrosty były równomierne i oscylowały wokół 2%.

  • W ujęciu kwotowym Kraków pozostaje tylko o 1 tys. zł/m2 tańszy od Warszawy: w czerwcu 2026 r. mediana ceny wyniosła tam 14,7 tys. zł/m2 wobec 15,7 tys. zł/m2 w stolicy.

  • Trzecie miejsce zajął Gdańsk z medianą 13,6 tys. zł/m2, a środek zestawienia tworzą Wrocław i Poznań z cenami odpowiednio 11,8 tys. zł/m2 i 10,8 tys. zł/m2.

  • Najniższe ceny, tradycyjnie, odnotowano w Łodzi — 7,5 tys. zł/m2.

  • Po silnym odbiciu z początku roku popyt lekko osłabł, a szeroka oferta nowych mieszkań coraz mocniej wpływała na decyzje kupujących porównujących rynek wtórny z pierwotnym.


Ceny mieszkań

Spokojne lato, aktywna jesień na horyzoncie

  • Średni czas sprzedaży mieszkań pozostał niemal bez zmian.

  • W sześciu największych miastach lokale były dostępne w ofercie przez około 94 dni.

  • Najdłużej sprzedawały się mieszkania w Gdańsku — średnio 98 dni, a najkrócej w Poznaniu — 88 dni.

  • Czerwiec przyniósł wyraźniejsze uspokojenie na rynku wtórnym: według Otodom liczba zapytań w największych miastach spadła o 6–9%, co wpisuje się w sezonowy, wakacyjny rytm rynku.

  • Kupujący pozostają aktywni, ale częściej odkładają decyzje na jesień.

  • Sprzyja temu długi proces zakupowy, trwający dziś od czterech do nawet dwunastu miesięcy, oraz oczekiwanie na możliwą wrześniową obniżkę stóp.

  • W czerwcu mocniejsze odbicie sprzedaży odnotowali deweloperzy, co pokazuje przesunięcie części popytu w stronę nowych mieszkań i rosnącą konkurencję dla rynku wtórnego.

  • Stabilne stopy procentowe i ostrożne oczekiwania na ich obniżkę tworzą dobry moment na przygotowanie się do zakupu.

  • Jesień może przynieść wyższą zdolność kredytową i niższe raty.



 
Statystyki rynkowe
 

Przewidywalne stopy, nowe regulacje w drodze

  • W lipcu RPP ponownie utrzymała stopy procentowe na poziomie 3,75%, dając kupującym chwilę oddechu i większą przewidywalność przy planowaniu kredytu.

  • Prezes NBP zasugerował, że we wrześniu możliwa jest pierwsza od dawna obniżka stóp, zastrzegając jednak, że decyzja zależy od stabilności sytuacji gospodarczej.

  • Rosnące ceny ropy i nowe ryzyka inflacyjne studzą oczekiwania części członków RPP — obniżka pozostaje możliwa, ale nie jest przesądzona.

  • Rynek finansowy zakłada raczej spokojną jesień: bez podwyżek i z szansą na niewielkie cięcia pod koniec roku.

  • Dla kupujących nawet niewielka obniżka stóp mogłaby oznaczać wyższą zdolność kredytową i niższą ratę, a więc dostęp do mieszkań, które jeszcze niedawno były poza zasięgiem.

  • Dane SonarHome pokazują też, że wrzesień i cała jesień to historycznie okres większej liczby transakcji mieszkaniowych.

  • Po wakacyjnej przerwie kupujący częściej wracają do rozmów z bankami, finalizują decyzje i domykają zakup.

  • Nastroje pozostają jednak umiarkowane: Polacy słabiej oceniają obecną sytuację gospodarczą kraju i własne finanse, co może chwilowo hamować decyzje zakupowe.

  • Jednocześnie według GUS poprawiły się oczekiwania dotyczące przyszłej sytuacji gospodarczej i możliwości oszczędzania, co sugeruje większy optymizm przed jesienią.

  • Nowe informacje pojawiły się także dla inwestorów kupujących mieszkania z myślą o najmie krótkoterminowym.

  • Rząd przyjął projekt ustawy, która ma uporządkować ten rynek i ograniczyć wykorzystywanie mieszkań jako nieformalnych „mini hoteli”.

  • Projekt przewiduje obowiązek rejestracji oraz zgodę wspólnoty lub spółdzielni, jeśli lokal ma być wynajmowany regularnie i komercyjnie.

  • Ustawa ma też pozwolić gminom ograniczać liczbę lokali na najem krótkoterminowy w najbardziej obciążonych turystycznie lokalizacjach.

  • Rząd pracował tak, aby nowe przepisy mogły obowiązywać jeszcze przed sezonem 2027.

  • Właściciele mieszkań inwestycyjnych powinni więc przygotować się na dodatkowe formalności i możliwe ograniczenia.

     

Zastanawiasz się ile jest warte Twoje mieszkanie? Skorzystaj z naszego darmowego kalkulatora nieruchomości, który zbiera i analizuje setki tysięcy ogłoszeń z portali nieruchomości oraz uwzględnia rzeczywiste ceny transakcyjne. Wynik otrzymasz natychmiast.

 
Wyceń mieszkanie

SonarHome to nowoczesny i wiarygodny ekspert na rynku nieruchomości. 
Wykorzystując dane ofertowe i transakcyjne, analizy i technologię, wspiera użytkowników w podejmowaniu świadomych decyzji – od zakupu po sprzedaż mieszkania. 
Dostarczamy profesjonalny raport z wyceną nieruchomości, który opiera się na realnych danych rynkowych. Następnie rekomendujemy najlepszego agenta by cały proces sprzedaży nieruchomości przebiegał skutecznie. Udostępniamy Ranking Agentów - platformę na której można zapoznać się z ocenami agentów nieruchomości oraz informacjami o ich historycznych transakcjach.

Znajdź agenta