Ceny stoją, ale tylko z miesiąca na miesiąc

RPP studzi nadzieje na obniżki stóp

W tym miesiącu: Ceny stabilne, ale rok do roku w górę / Gdańsk liderem wzrostów / Mieszkania dość szybko znikają z rynku / Obawy o domowe finanse / RPP studzi nadzieje na obniżki / Bruksela bierze się za najem krótkoterminowy

Rynek wtórny w sierpniu:
Miesięczna stabilizacja i roczne odbicie cen

  • W sierpniu 2026 mediana cen mieszkań z rynku wtórnego według SonarHome znów prawie się nie zmieniła.

  • Wahania wobec lipca wyniosły od -0,2% do 0,1%. Wyjątkiem był Gdańsk, gdzie ceny wzrosły o 1,4%.

  • W Warszawie mediana cen mieszkań wynosi prawie 15,8 tys. zł/m², w Krakowie ponad 14,6 tys. zł/m², a w Gdańsku ponad 13,8 tys. zł/m².

  • We Wrocławiu to nieco ponad 11,8 tys. zł/m², w Poznaniu prawie 10,9 tys. zł/m², a w Łodzi około 7,6 tys. zł/m².

  • Miesięczna stabilizacja to jednak tylko część obrazu. Wystarczy spojrzeć na dane rok do roku.

  • W porównaniu z sierpniem 2025 mediany wzrosły we wszystkich sześciu największych miastach. Liderem jest Gdańsk (+10,7%), a za nim Poznań (+8,3%).

  • W Warszawie, Krakowie i Wrocławiu ceny poszły w górę o ok. 5,3–5,5%, a w Łodzi o 3,1%.

  • Najciekawsze jest to, kiedy te wzrosty nastąpiły. Duża ich część przypada na 2026 rok. Od stycznia mediana w Poznaniu wzrosła o 5,8%, w Gdańsku o 4,8%, a w Warszawie o 3,7%.

  • To odbicie po słabszym okresie. Między sierpniem 2024 a sierpniem 2025 ceny w Warszawie spadły o 3,4%, w Krakowie o 2,4%, a we Wrocławiu o 1,5%.

  • Dziś Warszawa jest zaledwie 35 zł/m² poniżej swojego rekordu z maja 2024 roku (dokładnie 15 785 zł/m²).

  • Gdańsk wyraźnie dogania Kraków. Dwa lata temu różnica między tymi miastami wynosiła prawie 2 tys. zł/m², dziś to nieco ponad 800 zł/m².

  • Jak wygląda to w praktyce? Według mediany mieszkanie o powierzchni 50 m² zdrożało w ciągu roku o ok. 67 tys. zł w Gdańsku, ok. 42 tys. zł w Poznaniu, ok. 39 tys. zł w Warszawie i ok. 37 tys. zł w Krakowie.

  • We Wrocławiu to ok. 31 tys. zł, a w Łodzi ok. 11 tys. zł.


Ceny mieszkań

Czas ekspozycji ofert i obawy o finanse domowe

  • W sierpniu 2026 średni czas ekspozycji oferty mieszkania w największych miastach wynosił od 90 do 103 dni.

  • Najszybciej mieszkania znikały z rynku w Poznaniu (90 dni) i w Łodzi (91 dni). W Warszawie i Krakowie oferty były aktywne średnio przez 96 dni, a we Wrocławiu przez 99 dni.

  • Najdłużej na kupca czekali sprzedający w Gdańsku, średnio 103 dni.

  • W porównaniu z lipcem czas ekspozycji praktycznie się nie zmienił. Różnice nie przekraczały 2 dni.

  • Zmiana robi się widoczna dopiero w skali roku. W porównaniu z sierpniem 2025 oferty skróciły swój czas na rynku we wszystkich największych miastach.

  • Mediana czasu ekspozycji mieszkania w ofercie jest wyraźnie niższa od średniej. W Warszawie i Krakowie wynosi 68 dni, w Poznaniu 62 dni, a w Gdańsku 76 dni (patrz wykres).

  • Oznacza to, że połowa mieszkań w Warszawie znika z rynku w ciągu nieco ponad 2 miesięcy.

  • Skąd różnica około 4 tygodni? Większość ofert znajduje kupca w ciągu kilku, kilkunastu tygodni. Jest jednak grupa mieszkań, które wiszą w ogłoszeniach po pół roku i dłużej, najczęściej z powodu zbyt wysokiej ceny.

  • Te nieliczne, bardzo długie ekspozycje podwyższają średnią. Na medianę nie mają takiego wpływu, bo mediana to po prostu wynik „środkowej” oferty.

  • Krótszy czas ekspozycji i rosnące ceny pokazują, że popyt na rynku mieszkań jest dziś mocniejszy niż przed rokiem. Nastroje konsumentów są jednak niejednoznaczne.

  • Według GUS we wrześniu Polacy nieco lepiej oceniali bieżącą sytuację. Jednocześnie gorzej patrzyli w przyszłość.

  • Ale dla rynku mieszkań ważny jest jeden wskaźnik. Wśród ocen bieżących najmocniej wzrosła ocena możliwości dokonywania ważnych zakupów.

  • Widać też ciekawy kontrast. Polacy lepiej niż przed miesiącem oceniają sytuację gospodarczą kraju, ale gorzej sytuację własnego gospodarstwa domowego.

  • Czego najbardziej obawiają się Polacy? Przede wszystkim o domowe finanse. Pogorszyły się też oczekiwania co do bezrobocia.

  • Wracają również obawy o ceny (inflację).

  • Odsetek osób spodziewających się szybszego wzrostu cen zwiększył się z 8,9% w sierpniu do 11,9% we wrześniu.


 
Statystyki rynkowe
 

RPP czeka, Bruksela bierze się za najem krótkoterminowy

  • We wrześniu RPP zgodnie z oczekiwaniami pozostawiła stopy procentowe bez zmian. Stopa referencyjna nadal wynosi 3,75%.

  • Prezes NBP Adam Glapiński określił sytuację jako „kryzysową, ale stabilną”.

  • Ton jest ostrzejszy niż w lipcu. Obniżka stóp jeszcze w tym roku jest dziś według prezesa „absolutnie nierealna”, a RPP jest gotowa podnieść stopy, jeśli inflacja zacznie rosnąć.

  • Największe ryzyka to ceny surowców energetycznych w związku z konfliktem na Bliskim Wschodzie, powrót wyższego VAT na paliwa oraz przyspieszenie wzrostu płac.

  • Inflacja w sierpniu (3,4%) jest tuż przy górnej granicy celu NBP.

  • Kluczowa będzie listopadowa projekcja.

  • Członek RPP Ludwik Kotecki zapowiada, że jeśli pokaże ona utrwalenie inflacji powyżej 4%, Rada będzie musiała podnieść stopy, choć małymi krokami (to oznaczałoby trochę droższe kredyty w przyszłości).

  • Na razie popyt na kredyty i ich sprzedaż trzyma się relatywnie mocno. Według BIK w sierpniu banki udzieliły 27,7 tys. kredytów mieszkaniowych, czyli o ponad 41% więcej niż przed rokiem.

  • Dostępność mieszkań to nie tylko polski problem. Komisja Europejska zaproponowała Affordable Housing Act — przepisy, które mają pomóc samorządom ograniczać najem krótkoterminowy tam, gdzie brakuje mieszkań.

  • Jeśli przepisy zostałyby przyjęte, teoretycznie miasta np. Kraków czy Gdańsk, mogłyby ograniczyć wynajem mieszkań turystom na doby np. przez Airbnb czy Booking w wybranych dzielnicach.

  • Najpierw trzeba jednak udowodnić, że mieszkania są tam wyjątkowo drogie w stosunku do zarobków mieszkańców, a najem krótkoterminowy od co najmniej trzech lat wyraźnie to pogłębia.

  • Ograniczenia nie mogłyby obowiązywać bezterminowo, a co do zasady maksymalnie przez pięć lat

  • KE nie będzie wskazywać miast dotkniętych kryzysem ani nakazywać ograniczeń. Decyzja pozostanie po stronie państw i samorządów.

Zastanawiasz się ile jest warte Twoje mieszkanie? Skorzystaj z naszego darmowego kalkulatora nieruchomości, który zbiera i analizuje setki tysięcy ogłoszeń z portali nieruchomości oraz uwzględnia rzeczywiste ceny transakcyjne. Wynik otrzymasz natychmiast.

 
Wyceń mieszkanie

SonarHome to nowoczesny i wiarygodny ekspert na rynku nieruchomości. 
Wykorzystując dane ofertowe i transakcyjne, analizy i technologię, wspiera użytkowników w podejmowaniu świadomych decyzji – od zakup